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8大信号预示2019年楼市新变化,所有的导向都指向这一个字

  发表时间:2019年05月20日  点击数:337 次

楼市变与不变是相对而言,无论调控松紧还是市场如何变化,都不会摆脱房子是用来住的而不是用来炒的这个定位以及稳定大局背景。变与不变之间,就构成了市场的较量,进而表现为数据的外化。正是这种较量,也让房地产每天上演五花八门的大戏,尤其是今年前几个月,市场呈现出稳中有变、变中向稳的格局。市场在房住不炒定位下表现出稳定态度,进而开始出现一城一策的新动向,可惜有的城市市场又过热,而调控又再次出击,将市场拉回稳定状态。总之,你要明白,一切的一切都在围绕一个字服务,那就是“稳”。这对刚需购房者来说,应该非常明确了,自住买房根据自己的需求和实际情况,炒房则越来越失去阵地。

所以,当你知道我们的目标时,就应该可以正确解读近期市场的系列新变化了,变的是越来越因城施策,不变的是房住不炒。接下来,我们一起分析这些变化到底释放了什么信号。


1、重申房住不炒,2019年因城施策与2018年因城施策有新变化。

如果说房住不炒的定位始终没变的话,那么变化的则是因城施策、分类调控,也正是所谓的一城一策。4月19日,国家再次重申房住不炒,落实好一城一策、因城施策、城市主体责任的长效调控机制。同时,住建部也对部分房价波幅较大城市进行了预警提示。

如果说2018年的一城一策是在坚持房住不炒的基础上对调控进行微调,那么2019年则更是在微调基础上的坚持房住不炒不动摇,最终保证市场不会大起大落,以稳定收尾。这也决定了2019年的调控方向,你会从一系列楼市新变化中看出,房住不炒的底线一直有,去年防止市场过冷,今年又要在很多城市防止市场过热。这个一城一策是针对某城市而言,不会一概而论,所以一城一策对不同城市也意味着不同的含义。不会搞一刀切的政策对市场的调控更加精准,只要你过热就会打压,过冷就会适度放松调控或刺激一下。


2、2019年楼市调控将更加重视地方执行力的监管和问责。

为什么一季度不少城市出现过热倾向?以至于把调控又给逼出来了,而且还进行了加码升级。很大的原因在地方对于一城一策的理解偏离了房住不炒的底线,以及对房地产的过度依赖没有改变。一方面各地调控,一方面又在变相松绑。打一下,动一下,不打就不动。这就是很多地方的态度,你让我调我就调,只求自保。

新表态中,“城市主体责任”格外显眼,新华社也指出,对地方为政者而言,既要考虑眼前利益,更要站在全局谋划城市长远发展。承担好主体责任,与国家上下联动,在房地产调控上形成合力。所以,未来对于地方的执行力也将加大监管力度,否则调控就成了一纸空文,政策出来却推行不下去。如果调控不力可能会问责了。


3、房贷利率连降5个月,刚需购房者的最直接实惠。

5月15日,据融360数据,2019年4月,全国首套房贷款平均利率为5.48%,较上月下降8BP,首套平均利率连降5个月,低于去年同期水平,未来整体利率仍可能继续下行。4月份的房贷利率下调情况超过预期,今年一季度尚未下调的昆明、珠海、海口以及成都、无锡、南宁6个城市,均在4月份有不同幅度的下降。

大环境好转,利率也会相应调整,况且2019年要支持合理自住需求。首先在利率上就应该有比较合理的优惠。这也是对购房者最直接的实惠。


4、房企集体回归二线城市疯狂拿地,土地储备增长3个百分点。

这一轮调控收紧与房企集体在二线城市抢地不无关系。据中原地产研究中心统计数据显示,截至5月14日,29家房企年内拿地总额均超过百亿元,2018年同期只有24家,2017年同期则只有18家。其中,融创中国拿地金额高达626亿元、碧桂园达465亿元、新城控股达422亿元。此外,包括万科、中海等12家房企拿地均超过200亿元。从土地成交城市来看,以二线城市为主的多个城市住宅地块溢价率全面上行,包括合肥、天津、杭州、温州等城市卖地数量有所增加,无锡、苏 州、广州等城市的土地市场相比之前也有明显升温。


据克而瑞研究中心的统计数据显示,4月份,中海、绿城、世茂、华润等房企拿地金额较前3个月平均值提升200%以上。同时,在回归二线城市战略驱使下,房企在二线城市拿地热度持续攀升。今年前4个月,百强房企二线城市新增土地储备建筑面积占比达49%,较前3个月上升3个百分点。

一方面由于一二线城市回暖,二是由于二线城市未来空间和潜力不可限量。房企对于二线城市土地争夺战已白热化。但是由于短时间内导致土地市场火爆,地王频出,不得不采取调控升级紧急刹车。所以,未来还要观察市场如何,一旦脱离了房住不炒就要平衡,避免市场过热。对于购房者买房,二线城市未来潜力巨大,但是购房者在选择城市上要多下功夫,今后我也会跟大家一起分享我的建议。

5、三四线城市强刺激结束现新局面,炒房者离场或成问题。

随着一二线城市在严厉调控中回稳,一二线城市也在经历了井喷期后迎来调控升级加码,所以未来,如果二线城市继续严厉下去,开发商还会再次将重点放到三四线城市。


关于这个不多说,2019年面临的新局势是,过去一直延续的刺激政策比如安居改造还给钱补偿,这种有可能会面临腰斩的量的下降,这也将打破原来的三四线城市房地产投资逻辑。如果是自住需求者大可不必担心,而那些纯粹靠炒房的受到的影响将会很大。

6、房地产投资增速环比增长0.1个百分点,但总体平稳,房价未来预期较稳定。

国家统计局数据显示,1-4月份房地产投资同比增长11.9%,比上个月加快了0.1个百分点,应该说还是比较平稳的。房地产投资平稳增长背后的原因,一方面是新开工面积保持了平稳较快增长,另一方面是对房价未来预期比较稳定,这两方面支撑了房地产投资目前的平稳态势。

如果按照数据的滞后性,那么在4月底5月初迎来的一番调控升级下,可能将来这些数据还会有新变化,应该趋向于更加稳定状态。


7、居民购房杠杆率连降八季度后首次回升。

2019年一季度全国居民购房杠杆研究报告显示,2019年一季度,全国居民购房杠杆率为31.7%,环比上升0.7个百分点,同比下降1.4个百分点。值得注意的是,这是自2017年一季度起,连续8个季度下行以来,居民杠杆率环比首次上涨。

虽然是数据上的细微变化,但是可以看出,调控放松的声音已经影响到购房者的预期和行动。或多或少,购房者还是为居民购房杠杆做出了贡献,所以体现到了一季度的数据上。但是新一轮调控升级将再次改变购房者的预期,从而让杠杆更趋于稳定。

8、一二线城市房租普跌。

多家机构数据显示,部分一二线城市房租下跌。诸葛找房数据研究中心检测的20城中,仅4座城市房租在5月第二周上升,其余16城均下降。根据贝壳研究院数据,就北京而言,出租房屋变困难了,租金同比上涨1.4%,远低于往年8%左右的同比涨幅。


这可能对租房者是一个比较好的消息,但整体来看,房租下跌更是一个信号,对租房者直接影响不太大,毕竟还会以稳定为主。之所以有所下调因为一方面是供给增加,另一方面是一些非核心区域的房租降低拉低了整体租金的水平

 

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